「視同贈與」買房給人 會發生什麼事? 極光公主飛妮房地筆記

甲(阿公)111年欲出資900萬元購買公寓一戶，送給孫子(丙)。公寓市價900萬元，若當時土地公告現值及房屋評定標準價格合計180萬元。

作法之一:「視同贈與」~以自己之資金，無償為他人購置財產
1. 阿公甲111年8月直接以現金900萬元購入公寓一戶，送給孫子丙，由阿公出資，該房地之所有權全部一次登記為孫子丙所有。
→依據遺產及贈與稅法第5條第3款規定：「以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。」若該土地公告現值為100萬元、房屋評定現值為80萬元，則房地現值合計180萬元，以贈與論。由於180萬餘小於111年度免稅額244萬元，該房地之贈與，免徵贈與稅。
2. 上述做法，會產生孫子丙後續移轉房地之高額房地合一稅問題。丙若干年後出售時，計算房地合一稅的取得成本，是以受贈時之「土地公告現值及房屋評定現值180萬元」再考量物價指數調整計算後之數額認定，若出售時市價大幅增加，將產生大量房地交易課稅所得及房地合一稅額。
→此直接贈與房地產(視同贈與)作法，可謂「短多長空」，短期內得以節省贈與稅，但長期而言，卻需要付出較高額的房地合一稅。
3. 當然，許多年後孫子丙出售該房地時，若符合所得稅法第4條之5第1款「出售自用住宅」之所有條件，則依據上述2.計算課稅所得，得再減除400萬元優惠後，課以10%稅率，繳納房地合一稅。得以透過400萬元免稅額及10%較低稅率，彌補部分「取得成本」以「現值認定」低估成本所產生的高額稅負。
4. 最後，若許多年後孫子丙出售該房地後，2年內重購符合所得稅法第14條之8規定之自用住宅(2年內「先買後賣」亦適用之)，則得申請「重購退稅」以退回或抵減其全部或部份出售房產之房地合一稅額。

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